借名买房靠谱吗？

自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。所谓上有政策，下有对策，面对“限购令”，“借名买房”应运而生。可是这种变通的方式，后续一旦出现问题，将面临很大的风险。今天，亚欧律师事务所的律师根据之前“借名买房”的众多案例，整理了其中的一些法律问题，希望在大家遇到此类问题时有个参考意见。

在实务中，借名买房按照目的主要分为两种。一种是为了取得更优惠贷款的借名买房，另一种是为了取得购房资格的借名买房。我们从以下几个方面来阐述。

一、借名买房是否有效？

借名合同属于合同的一种，按照《合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

目前来说，法律和行政法规并没有明确禁止当事人借名买房。但是，借名合同是否有效并没有一个标准答案。

1、如果所购买房屋为商业性的，那么借名买房合同一般有效。比如，《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”据此，在北京市，司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。

2、如果所购房屋为经济适用房或其他保障性住房的，那么借名买房合同可能就无效。从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。因此，在有些法院的判决中，会认定借名合同是无效的。

二、借名买房出资人如何保护自己的合法权益

鉴于借名买房的诸多风险，建议购房者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1、尽量签订书面的借名买房协议。

大多数案件，实际出资人与挂名人之间是亲属关系，比如兄弟姐妹关系，也有少数案件中，二者之间是朋友关系。基于最基本的信任关系，加之最初达成借名买房协议的时候二者关系一定非常好，所以，很少人之间签订书面的借名买房协议。
    但是，由于口头协议变化比较大，一旦产生纠纷，则会面临缺少书面证据的尴尬局面。其实，书面的借名买房协议也无需固定的格式，简单几句话就可以表述清楚，比如“某某房屋由甲出资购买，甲负责支付所买房屋全部的房款、税费，乙方只是挂名，交房后由甲居住使用”，通过此约定就可以将借名买房的事实论述清楚。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条：当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。由此可见，借名买房的约定，对于案件的审理至关重要。

2、所有证据的原件，一定要实际出资人保管。
    在没有书面借名买房协议的情况下，实际出资人一定要亲自保管所有证据的原件，这些证据主要包括买卖合同、所有发票、贷款及还款资料、入住手续、甚至物业费等相关居住的费用手续。这样做，主要是从常理方面争取法院认定借名买房的事实。目前法院审理案件，有约定的从约定，没有约定的按照法律规定，法律上也没有规定的，就需要衡量是否符合交易习惯和常理，一般情况下，保留原件的一方是实际出资人。

3、争取在证据原件中留存实际出资人的相关信息。
    这主要属于技术方面的问题，当然，与开发商或者出卖人签订的买卖合同中，买受人肯定是挂名人的姓名，但是其他信息可以填写实际出资人的信息，比如住址、联系电话以及一些要求不是特别严格的文件中，实际出资人可以代替挂名人签字。这些细节都是法院衡量谁出资买房的信息。

4、从选房、支付房款、收房、入住等环节，实际出资人一定要详细记录。
    借名买房案件中，挂名人一般只是签个字而已，至于如何选房、如何付款、收房等信息，基本都不参与，所以对整个买房的过程及细节并不熟悉。此时，实际出资人一定要详细、准确的告诉法官所有细节，这样才能从主观上就争取到法官的认可。这些信息包括：选房的时间、地点、参与人；房款的支付方式，包括办理银行、银行账号、支付时间、分笔分次的支付数额等；贷款的办理时间、地点、每笔如何还款、每笔贷款的还款数额等；办理入住的手续、物业费、水电费支付问题。

5、实际出资人一定要居住房屋。
    借名买房案件一旦产生纠纷，法院一般会询问谁实际居住房屋，实际情况也一般是实际出资人居住。但是对于挂名人来讲，一般会主张双方之间是租赁关系、借住关系。此时，实际出资人一定要抓住的重点就是，挂名人并没有要求支付过租金，也不存在借住关系，而且挂名人也没有提出过腾房的要求，这也可以从侧面证明二者之间不存在所谓的租赁、借住关系。

6、一旦产生纠纷的话，实际出资人一定要及时取证，包括录音。
    纠纷刚开始产生、尚未诉至法院之前，一般基于亲属关系、朋友关系，挂名人还不至于完全否认借名买房的事实，此时，最适合取证。实际出资人此时是最后的取证阶段，一定要把握住，错过此次机会，诉至法院，则挂名人一定会极力否认借名的事实。所以，诉前协商阶段，实际出资人一定要明确的表明最初的借名约定，挂名人在此阶段一般不会极力否认，常见的情况是默认，保留好此证据。这也是法官需要衡量的因素，因为按照常理，对自己不利的事实，不利方都会极力否认，没有反对的情况下，会使法官倾向于认定借名买房的事实。

7、若是房屋上还剩余贷款的话，实际出名人需要自行筹集房款，一次性清偿。
    银行作为抵押权人，在办理过户之前，都需要将抵押权消灭，否则，法院无法判决过户。所以，实际出资人，此时只能向法院提交资金证明，证明自己有偿还银行贷款的能力。在保障银行利益的情况下，法院会支持判决过户。而且，根据《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条“借名买房的认定和处理：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。所以，借名买房案件中的诉讼请求，一定是要求法院判决房屋过户。”

8、购房资格的问题。
    借名买房案件一般都是规避限购政策，或者是贷款政策。对于此问题，限购政策之前的借名买房，主要是规避贷款政策，根据《北京高院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条“对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则：本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”因此，此类案件不受购房资格的限制；若是单纯的规避限购政策，那么在一审结束之前，实际出资人一定要具备在京购房资格，否则，法院也无法判决过户。

    总之，借名买房案件，由于缺少书面约定、跨度时间长等问题，导致举证困难，实际出资人若想获得法院支持，需要提交大量的证据证明借名的事实、出资的事实、支付能力、购房资格等问题。购房者必须知道，借名买房存在很多的风险，除非万不得已，尽量避免借名买房。在办理借名买房的过程中，应当在律师的帮助下，在借名买房合同中把相关事宜约定清楚和详细，这样才能避免发生纠纷给自己造成巨大损失。