杨某与刘某、陈某、汇通百家公司房屋买卖合同纠纷案

一、基本案情

原告杨某，女，1964年1月4日出生。

委托代理人钟舒宇，北京市亚欧律师事务所律师。

被告刘某，女，1969年2月1日出生。

被告陈某，男，1968年10月24日出生。

被告汇通百家公司，住所地北京市房山区良乡镇城隍庙街16号。

法定代表人赵某，总经理。

委托代理人马某，男，1974年9月1日出生。

原告诉讼请求1、解除原告与被告陈秋生、刘建华于2015年3月2日签订的北京市存量房屋买卖合同；2、被告陈秋生、刘建华退还原告支付的定金5万元，以及迟延返还产生的利息；3、被告汇通百家公司返还原告支付的购房意向金2万元，及迟延返还产生的利息，并返还原告应被告要求写下的欠1万元的欠条；4、被告汇通百家公司赔偿原告律师代理费7000元、交通费300元，共计7300元；5、诉讼费由被告承担。

陈某、刘某系夫妻关系。2001年8月8日，陈某与北京某房地产开发公司签订北京地区商品房购销合同，购买房山区×小区×号楼-×-×号房屋（现房屋地址为房山区×号楼×单元×号），房屋性质为经济适用房。2002年8月2日，北京某房地产开发公司交付房屋。陈某至今未办理房屋权属登记。2015年年初，陈某委托汇通百家公司欲出售该房屋。2015年2月9日，杨某欲购买陈某的房屋，经与汇通百家公司协商，约定给付汇通百家公司购房意向金3万元。当日，杨某给付汇通百家公司购房意向金2万元，并出具欠汇通百家公司1万元购房意向金的欠条一份。2015年3月2日，杨某（乙方、买受人）经汇通百家公司居间与陈某（甲方、出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定杨某购买陈秋生位于房山区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋），房屋成交价格为172万元。乙方同意在签订合同的同时支付甲方定金5万元。此价格包括房价款、该房屋的公共维修基金的金额、附属设施、设备、装修、不可移动物品等，该成交价格不包括办理权属转移登记手续时发生的各项费用。甲乙双方办理产权过户当日，乙方支付全部房款。房屋房权过户3日内，甲方将房屋交付给乙方使用，并结清交付前的一切费用。其中第十二条补充协议约定经甲乙双方协商：1、如因政府政策变动导致双方不能产权过户，甲乙双方互不追究法律责任，定金退还乙方。2、因开发商所签合同与实际楼号不符，实际楼号为×号楼×单元×，两地址为同一套房。3、甲方配合乙方办理产权过户及更名，乙方自行去开发商办理产权更名手续。杨某、陈某、刘某共同在该合同签名。合同签订后，杨某交付给陈某定金5万元。陈某将北京地区商品房购房合同、物业管理协议、预售优惠规定、住房交验单、北京集达房地产开发公司证明、供暖协议书、装饰装修协议交给杨某。后杨某未能通过北京某房地产开发公司将北京地区商品房购房合同中的购房人变更为其本人。现杨某以合同目的无法实现为由诉至法院。庭审中，杨某自认其不符合申请经济适用房条件。陈某、刘某认可存量房屋买卖合同已无法继续履行。

二、审判

法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：1、解除原告杨翠莲与被告陈秋生、刘建华于二〇一五年三月二日签订的北京市存量房屋买卖合同。2、被告陈秋生于本判决生效后七日内返还原告杨翠莲定金五万元。3、被告北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告杨翠莲购房意向金二万元，并返还原告杨翠莲于二〇一五年三月二日书写的一万元欠条一份。

三、评析

依法成立的合同对当事人具有约束力。陈某于2002年取得×号经济适用房。虽未依法登记领取权属证书，但作为房屋的权利人有权对房屋进行处分。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。杨某与陈某、刘某签订的北京市存量房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，但双方约定的补充协议损害了国家利益，该补充协议部分应属无效。现双方约定的产权过户方式无法实现，且均认可合同无法继续履行，故杨某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，理由正法院予以支持。双方补充协议约定，如因政府政策变动导致双方不能产权过户，甲乙双方互不追究法律责任，定金退还乙方，故陈某应将收取的定金予以返还，现杨某要求陈某返还定金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。定金由陈某收取，应由陈某予以返还，杨某要求刘某返还定金的诉讼请求，缺乏事实依据法院不予支持。补充协议无效，双方均存在过错，杨某要求陈某支付定金延期利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。汇通百家公司作为居间方应在遵纪守法的情况下，正确促成买卖双方订立合同，虽然汇通百家公司提供居间服务，促成买卖双方签订房屋买卖合同，但其起草的补充协议，违反法律、法规强制性规定无效，致使合同无法履行，未能完成居间服务，应将收取的购房意向金予以退还，杨某给其出具的购房意向金欠条亦应无效，应予以返还。故杨某要求汇通百家公司返还2万元意向金及收条的诉讼请求，法院予以支持。杨某在买卖合同签订、履行过程中存在过错，其要求汇通百家公司支付利息、律师费、交通费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。陈某关于杨某无权购买经济适用房的抗辩理由，于法无据，法院不予采纳。据此，法院的判决并无不当。

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