业主享受了物业服务未签订服务合同, 不得拒绝缴纳服务费

一、案情  

张某系莆田市涵江区某花园小区的业主。2014年1月1日莆田市涵江区某开发公司就某花园小区得管理与莆田市某物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定了该小区物业管理服务费的标准及收取办法，并就业主的水电费代收事项作了具体约定。张某拖欠2014年11月至2015年5月的物业服务费、水电费共计2524元。因张某拒不支付上述费用，莆田市某物业管理有限公司提起诉讼，要求张某支付。

二、审判

涵江区人民法院认为，莆田市某物业管理有限公司于2013年5月成立，并进行了工商登记，具备原告主体资格。物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业提供物业服务，业主支付报酬的协议。本案中，莆田市某物业管理有限公司虽未与张某签订物业服务合同，但双方均认可2014年期间一直由莆田市某物业管理有限公司管理张某居住的小区，张某实际上已经享受了莆田市某物业管理有限公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。莆田市某物业管理有限公司与莆田市某房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且莆田市某物业管理有限公司与张某在本案发生前一直按该合同履行，张某在本案发生前也没有对该合同提出异议，故该服务合同合法有效，各方均应以约履行，莆田市某物业管理有限公司对张某提供了服务，有权以 物业服务合同的约定向张某收取物业管理费用。遂判决：张某于判决生效后十日内支付莆田市某物业管理有限公司物业服务费、代缴的水电费等共计2524元。

三、评析 

张某虽未与莆田市某物业管理有限公司签订物业服务合同，但张某一直在该小区居住，享受了莆田市某物业管理有限公司提供的服务，法院认定双方之间形成事实合同关系是正确的。关于事实合同的法律规定主要是：《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照服务合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，就本案来说，法院判决张某支付一定的服务费用符合法律规定。