房屋未过户出卖方死亡，继承人过户问题

案   情   简   介

2017年1月22日，原告李某与被告张某的丈夫王大某签订售房协议，原告李某以1460000元购买王大某所有的位于某小区单元房屋一套，约定过户费用由原告李某承担。协议签订当日原告李某便全额支付了购房款并搬入房屋居住至今。但王大某迟迟未配合原告李某办理房屋过户手续。

2017年3月27日因王大某死亡，继承人张某、王小某一直未协助原告李某办理。原告李某多次找被告张某、王小某要求处理此事，被告张某、王小某以种种理由推托。

无奈之下，原告诉至法院，要求：1.确认原告李某与王大某签订的售房协议合法有效；2.判令被告张某、王小某协助原告李某办理房屋过户登记手续。

李某的诉求是否能够得到支持呢？

大多数人持否定的观点，认为：根据合同相对性原则，本案中，购房合同的签订主体系王大某与李某，故该购房合同仅能在王大某与李某之间产生约束力。房屋所有权的变更以登记为准，由于尚未办理房屋变更登记手续，故房屋的所有权没有发生转移。

在这种情况下，李某与王大某之间形成债权债务的关系。而根据《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”以及《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”之规定，在王大某死亡后，张某及王小某直接继承了王大某的房产所有权，但由于李某与张某、王小某与之间并不存在购房合同关系，根据《继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”之规定，张某、王小某应当以其继承的房屋价值以及继承王大某的其他财产为限，对李某已支付的购房款承担相应的清偿责任，因此，李某请求张某、王小某继续履行过户手续于法无据。

法院是如何判决的呢？

一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告李某与王大某所签订的售房协议，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。原告李某按合同约定交付全部房款，王大某亦将涉诉房屋交付原告李某占有、使用，王大某作为涉诉房屋的所有人应协助原告李某办理产权转移登记，履行房屋买卖合同的随附义务。涉案房屋未过户，产权人王大某死亡，被告张某、王小某作为继承人，既认可售房协议的效力，则应当协助原告李某办理产权转移登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。被告张某、王小某无正当理由拒不履行协助过户的义务，不符合法律规定。

最终法院判决被告张某、王小某协助将讼争房屋产权转移登记至原告李某名下。

法条指引

《中华人民共和国物权法》

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

 第二十九条  因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

《中华人民共和国合同法》

第一百三十五条  出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国继承法》

第二条 继承从被继承人死亡时开始。

第三十三条　继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

京市亚欧律师事务所

律师咨询电话：400-8880148